CFA1.Quant: Tính NPV

[AdminS]

29/09/2022 at 1:54 pm

Học viên: Cô ơi. cho em hỏi một câu ngoài lề tí ạ. Ví dụ khi NPV của dự án đầu tư phát triển bất động sản chung cư, chi phí đất của donah nghiệp vào năm 0 mình sẽ tính theo giá thị trường hiện tại (market value) hay là tính theo giá trị đất mà doanh nghiệp đã mua ạ? Vd lúc trước năm 2010 DN mua lại mảnh đất đó là 100 tỷ, bay giờ giá trị mảnh đất đó vào năm 2021 lên 150 tỷ. thì mình chi phí năm 0 mình lấy 100 tỷ hay 150 tỷ (xem như một chi phí cơ hội thay vì phát triển thì mình đem bán) ạ?

Giảng viên: Môn CF của thầy @Loc phải không em? 

Học viên: Dạ vâng ạ. Trong sách có đề cậpvis dụ nên tính land cost mặc dù đó đã được sở hữu bởi chủ đầu tư. Nhưng e không biết mình sẽ tính theo market value hay giá chủ đầu tư đã mua. Hôm trước e thấy cô có giảng market value ạ.  

Giảng viên: em thấy cô có giảng” là cô ở trường của em hay là cô- cô Phương amiCoach? ? 

Đúng là nếu tính NPV thì phải dùng market value của land vì nếu dùng historical cost thì sẽ có thể đưa ra kết luận sai, có khi bán béng đất đi còn lãi hơn là giữ lại mà phát triển. 

Cô chỉ lạ là cô có dạy cái NPV này đâu nhỉ. Em nghe cô nói ở môn nào? 

Cách tư duy rất đơn giản nhé: Ví dụ nếu giữ đất lại để đầu tư phát triển mà tổng PV của các future cash flows là 130 tỷ đi chẳng hạn (chưa trừ giá đất) thì để ra NPV em trừ giá đất đi thì em trừ giá 100 historical hay 150 market? Nếu em trừ 100 thì NPV= 30 dương, kết luận là sẽ đầu tư phát triển phải không? Thì rõ là sai rồi vì em bán quách đi theo giá thị trường đã được 150 rồi, cần gì phải vất vả để rồi được có 130. 

Vậy nên kết luận khi tính NPV phải lấy giá market 150 nhé, lúc này NPV sẽ ra âm 20, kết luận không đầu tư phát triển, vậy mới chính xác 

Học viên: :))). Lúc trước có bạn trong group hỏi market value= fair value rồi cô trả lời hai cái khác nhau, tạm thời mới học thì cho bằng nhau thôi ạ. Chứ không phải cô dạy ạ. Em hiểu rồi ạ. Em cảm ơn cô ạ.  

Giảng viên: À ờ hê hê, đấy là chuyện khác. Làm cô giật cả mình ko hiểu mình nói gì về NPV, lúc nào ?. 

Trường hợp này market và fair value coi là như nhau và là 150 nhé. Còn 100 gọi là historical cost. 

Hiểu rồi là ngon rồi. Nhiều khi trong thực tế, khi cô tiếp xúc với các chủ doanh nghiệp, họ không biết nên vẫn áp mức giá cũ mèm cơ, hỏng hết cả vẻ đẹp của NPV ?, có gì em đào tạo lại họ, góp phần nâng cao trình tài chính của xã hội VN nhé ? 

Học viên: Hi đúng rồi ạ. E thấy nhiều consultant lấy giá cũ nên em cũng hơi thắc mắc. Em cảm ơn cô ạ. ??